珠海征地拆迁补偿方案 厂房建筑物评估 加工厂评估

随着我国城市规模的不断扩大，城镇化进程的加快，国家政策对对城市污染控制的要求越来越严格，使用越来越多的土地，越来越多的企业工厂进行搬迁，为城市化进程让步，从而面临的一个问题就是征地拆迁。此外，因不少企业在不断扩大生产规模，当原生产场地达不到发展需求时，也需要搬迁。工厂搬迁，必须停止生产，必定给企业造成一定的损失。因工厂搬迁而造成的生产经营损失的评估，对于拆迁赔偿的计量以及企业搬迁的财务预算，都是十分必要的。征地拆迁，工厂搬迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂搬迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。说到这些征地拆迁和搬迁产生的损失又不得不提，维护利益过程中的重要一环“资产评估”，接下来我们给大家说一下拆迁评估有关的事项；
许多拆迁朋友对这个词感到有些陌生，他们认为“评估不是拆迁方的土地征用工具吗？事实上，如果你认为拆迁评估属于拆迁方，那是因为拆迁方有丰富的经验，善于运用法定程序（拆迁评估）作为自己的行为工具。此外，拆迁方在剥削方面的优势是被拆迁人不熟悉法律程序。因此，帮助受影响人群了解和熟悉拆迁评估是提高拆迁补偿的重要规则之一。
一、拆迁评估的作用
事实上，在拆迁过程中，拆迁评估的比例很大，这是拆迁过程中不可或缺的程序。其中，拆迁评估是争取合理拆迁补偿的基本程序，拆迁补偿协商对于拆迁补偿，这是一个具有挑战性的双向锯切过程。为了争取更大的空间，双方都需要一个公平公正的中间人来帮助拨打平衡重，而拆迁评估就是这样一个过程。
二、拆迁评估的定义
即在拆迁公告发布后，具有相应资质的房地产价格评估机构按照相应的法律法规对拆迁区域内的房屋进行价格评估。
三、拆迁评估的现状
“无用”、“装饰”、“形式”，我们对拆迁评价的关注往往较少，事实上，拆迁评估在维护我们的权利的过程中确实占有很大的地位和作用。在拆迁过程中，不仅要对即将拆迁的房屋进行评估，还要对房屋进行置换评价。只有经过评估，被拆迁人员才能准确定 位自己的拆迁补偿。
四、拆迁评估机构的选择
当选择评估主体时，可以通过听证会进行“举荐”选择。当双方的意见不能达成一致时，拆迁管理部门可以利用管理部门从评估机构中抽签选出。如果拆迁单位在审核申请后仍对原评估有异议，可以选择具有相应资质和宣传的评估机构，并按照同一标准进行重新评估。
五、拆迁评估流程
在房屋拆迁过程中，被拆迁房屋的市场价值评估应遵循一定的程序，包括：选择机构、签订合同、现场评估、公开解释、交付报告、申请审查、申请评估。拆迁房屋的每个环节都可以参与，每个环节也是法律要求。请求是必不可少的。由于拆迁纠纷频发，公开透明已成为拆迁评估的必要原则。
六、拆迁评估常用方法
对于拆迁评估机构，确定评估的方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。在实际应用和掌握过程中，该原则要求对同一评价对象采用两种以上的评价方法。作为拆迁律师，我将简要介绍三种常用的估价方法作为基本判断标准，以帮助您准确地比较和比较法律。
1、比较法：通过比较被评估资产与近出售的类似资产之间的异同，以及类似的资产估价方法，调整市场价格以确定被评估资产的价值。
适用于类似房地产交易的被征收房屋，要求：
被征收房屋具有成熟活跃的交易市场。
可以作为参考的房屋。例如，评估的房屋可以找到类似的参考房屋，即相同用途的类似参考房屋、地理位置和配套设施。
2.收益法：一种共同的评估方法，通过评估被评估资产的未来预期收益并将其转换为现值来确定被评估资产的价格。
适用于有收益且收益能量化的房地产，如公寓、餐馆等，要求：
评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当年内取得一定收益。
评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。
3、假设开发法：指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
适用于：评估房屋正在建设中。要求：
在建新开发房地产项目。
待售房地产项目。
七、不满意拆迁评估结果
救济方法
对评估确定的被拆迁房屋的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请审查评估。自收到评价报告之日起10日内，应向评价机构提出审查评价的申请。如果对审查结果有异议，应在收到书面审查结果之日起10日内向评价机构专家委员会提出申请。评估后对拆迁补偿仍有异议的，依照“国有土地房屋征收和补偿条例”第二十六条的规定处理。
拆迁评估毕竟是一项由专业领域规范的技术工作，因此必须由有资质的资产评估机构进行评估，因为拆迁评估不仅会影响其补偿效果，而且会成为拆迁维权的基础行动。请不要忽视和浪费法律赋予的任何权利。
案例
2021年11月我方接到云南省昆明市吴女士的电话，进行大量的前期沟通后，我方立即派出评估工作人员进行现场勘查，我方人员勘查委估现场发现，委托方经营一家种植、栽培、销售为一体的集合绿化树、景观树、果树 、盆栽的苗圃培育销售基地，种植面积约为170亩。当地政府及相关部门未按国家相关法律法规和程序的情况下，只粘贴简单的告示后，2020年某月某日未与我方当事人协商补偿价格的情况的对其委托方约170亩的树苗、景观树、果树及盆栽进行强力拆除砍伐、对房屋建筑物进行拆除，并将砍伐的部分征拆方未取得委托方的认可的情况下，并考虑树木的品种、树木种植栽培的自然规律的情况下，将树木移栽至另一个相关方指定的土地上，这对委托方企业的日常经营和客户的交易造成了巨大的损失，本次评估中，我方评估师根据依据委托方情况，依据《人民共和国资产评估法》、《国有土地房屋征收与补偿条例》、《人民共和国土地管理法》等相关法律法规，对相关种植物（绿化树、景观树、果树、盆栽）采用市场法评估其至评估基准日的现有价格，采取收益法评估其停产停业损失，采取重置成本法对其房屋建筑物进行评定估算，出具报告初稿后委托方与我方进行多次沟通，补充其因砍伐所造成的损失遗漏的资产，纳入评估范围，后出具评估报告，因为我方出具的资产评估报告合理、合法、公平、公正，为后期委托方对其征拆相关方进行司法诉讼至后按资产评估报告协商解决提供了有力的依据，帮助委托方捍卫合法权益提供了强大的保障。
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